Renta corta y POT de Medellín: el debate va por un lado y la norma por otro

Si usted tiene un apartamento en Medellín que arrienda por días, o vive en un edificio donde el vecino lo hace, la pelea que ve en X le concierne, pero no por las razones que se están gritando unos a otros. La discusión se instaló en una pregunta —¿Airbnb encarece los arriendos?— que el Concejo no va a resolver. Lo que importa es más importante para la economía actual de Medellín: el proyecto de revisión del POT cambia de casilla la renta corta. Deja de tratarse como vivienda y pasa a tratarse como hospedaje. Y cuando una actividad cambia de casilla, cambia quién tiene que probar qué.

Lo que se está discutiendo, en dos párrafos

El 19 de agosto de 2026 la Alcaldía radicó en el Concejo el Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, la revisión de mediano plazo del POT vigente (Acuerdo 48 de 2014). Más de 17.000 folios, y un capítulo que se llevó toda la atención: la vivienda turística solo podrá ubicarse en las zonas de alta mixtura de usos y en polígonos alrededor de las estaciones del metro. En las zonas de media y baja mixtura —que, según las cifras que circulan, suman más del 85 % del suelo urbano— no.

De un lado, la Alcaldía sostiene que no prohíbe sino que regula: en las zonas permitidas caben, dice, unas 179.000 unidades, veinte veces las 8.322 registradas hoy, y quien ya operaba cumpliendo el POT de 2014 conserva su derecho. Del otro, Asohost, Airbnb y un grupo de anfitriones responden que es una prohibición disfrazada, que unas 4.500 familias dependen de esos ingresos y que el «uso establecido» no protege a quien hoy opera en un barrio residencial. En medio, los vecinos de Laureles, Provenza, Manila y Astorga, que llevan años quejándose del ruido, y por otro lado, un estudio de la Universidad Javeriana que concluyó que los arriendos no subieron por la renta corta y que, se supo y confirmó después, fue pagado por Airbnb.

Nuestra postura: los dos bandos discuten lo que no se va a votar

Que la renta corta suba o no los arriendos es una pregunta empírica, y la evidencia es mala en ambas direcciones. El estudio de la Javeriana compara cuadras similares y no encuentra efecto causal, pero lo financió la parte interesada y no lo dijo. La Alcaldía repite que «cada unidad turística es una vivienda que la ciudad pierde», pero las viviendas turísticas son cerca del 3,5 % del inventario y el déficit habitacional viene de una caída del 47 % en licencias de construcción desde 2015. Ninguno de los dos datos decide nada.

Lo que sí se va a votar es una norma de uso del suelo, y ahí el análisis es otro. Los concejos tienen la competencia de reglamentar los usos del suelo (Constitución, artículo 313, numeral 7), y la propiedad está sujeta a esa reglamentación por su función social (artículo 58). Nadie tiene un derecho adquirido a que la norma urbanística no cambie, es decir que la libertad sobre el uso del suelo, será parcial siempre que Colombia sea un Estado Social de Derecho. Lo que existe es la protección de las situaciones jurídicas consolidadas: quien obtuvo licencia o ejerció legalmente un uso bajo la norma anterior no puede ser tratado como infractor por la nueva.

Y aquí está el punto que los dos bandos prefieren no mirar: en las zonas de baja mixtura la renta corta no está permitida desde 2014. El Acuerdo 48 nunca la contempló como uso residencial, y la propia Planeación estima que unas 2.900 de las viviendas turísticas actuales operan en esas zonas sin poder hacerlo. Para ese grupo la revisión del POT no quita un derecho: confirma que no lo tenían. Para el resto —los que están en alta mixtura, o en media con licencia y RNT en orden— la pregunta no es si pueden seguir, sino cómo lo prueban.

Los tres filtros que ya existían y que el POT vuelve visibles

La renta corta legal en Medellín nunca dependió de una sola norma. Son tres filtros, de tres autoridades distintas, y el POT solo mueve el primero:

• El uso del suelo (Alcaldía). El inmueble tiene que estar en un polígono donde el hospedaje esté permitido, y la edificación tener licencia para ese uso o acreditar el uso establecido. Usar un inmueble contra la norma de uso del suelo es una infracción urbanística (Ley 1801 de 2016, artículo 135), sancionada con multa y suspensión de la actividad. De ahí vienen buena parte de las 105 suspensiones de los últimos dos años.
• El reglamento de propiedad horizontal (la copropiedad). Desde 2009 la norma nacional exige que, en edificios sometidos a la Ley 675 de 2001, la vivienda turística esté expresamente autorizada en el reglamento (Decreto 4933 de 2009, compilado en el Decreto 1074 de 2015, Artículo 1). Un reglamento que solo dice «uso residencial» no la autoriza. Este filtro no lo toca el POT, y es el que más pleitos produce.
• El Registro Nacional de Turismo (Cámara de Comercio). Sin RNT no se puede ofrecer el inmueble en ninguna plataforma (Ley 2068 de 2020 y Decreto 1836 de 2021). Considerando además que este año el Ministerio de Comercio publicó un proyecto de decreto para comentarios hasta julio de 2026 que pedía, además, que para inscribir una vivienda turística se acredite el uso del suelo y la autorización de la copropiedad. Si sale, los tres filtros quedan encadenados: sin los dos primeros no habrá el tercero.

Dónde cabe y dónde no, según el proyecto

Los porcentajes son los que Planeación ha usado en el debate; la delimitación exacta está en la cartografía del proyecto, no en las declaraciones.

Cómo saber si le afecta, antes de que voten

Usted debe comprobar cuatro cosas, las tres primeras las puede hacer solo; la cuarta suele requerir un abogado:

1. Ubique el polígono. El geoportal de la Alcaldía (MapGIS) muestra la categoría de mixtura del sector. Si sale «baja», la lista cambia de sentido: ya no se trata de conservar la actividad sino de medir la exposición a una sanción.
2. Lea el reglamento de su copropiedad, no el resumen del administrador. Busque «vivienda turística», «hospedaje» u «alojamiento». Si no está autorizado de forma expresa, el problema no va ser el POT sino el reglamento.
3. Junte las pruebas con fecha. RNT activo, licencia de construcción con el uso que ampara la edificación, matrícula mercantil, declaraciones de industria y comercio. Cuanto más atrás llegue la documentación, mejor.
4. Evalúe si encaja en el uso establecido y qué requisitos le exige el proyecto para reconocerlo. Este es el punto que se va a poder litigar, porque va a decidir si usted está del lado de las 179.000 unidades o del de las 2.900. Si desea asesorarse, contáctenos.

Lo que el Concejo sí debería resolver

Lo que debería salir de las próximas semanas no es un veredicto sobre Airbnb sino tres definiciones ambiguas en el proyecto: qué documentos bastan para acreditar el uso establecido, qué pasa con la media mixtura —donde el proyecto es menos claro— y qué transición tienen quienes hoy cumplen los tres filtros. Una norma que no responda esas tres preguntas no protege a los vecinos ni a los anfitriones: remite directamente al litigio.

Por eso el consejo es el mismo para el propietario que quiere seguir arrendando y para el residente que quiere que su edificio vuelva a ser un edificio: averigüe en qué casilla está su inmueble ahora, con documentos, no con la versión que circula en redes. Si quiere revisar su caso —el polígono, el reglamento, el RNT y las opciones frente al proyecto—, escriba por WhatsApp desde el botón que está abajo y cuente en qué barrio está el inmueble y desde cuándo opera. No hay resultados que prometer en un debate que no ha terminado; sí hay una diferencia grande entre llegar a él con las pruebas en la mano y llegar con una opinión.