Arriendos y desalojos tras el terremoto: qué cambia el Decreto 1423 de 2026

El terremoto del 10 de agosto dejó a muchas familias y comerciantes con dos problemas al tiempo: el inmueble dañado y un contrato de arriendo que sigue corriendo. Si usted es inquilino y teme que lo saquen, o es propietario y no sabe si puede recuperar su inmueble o subir el canon (el valor mensual del arriendo), el Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026 le cambió las reglas por seis meses. Aquí encuentra qué lo protege, qué tiene que demostrar y qué pasa si ya hay una demanda en el juzgado.

Lo primero: ¿estas reglas son para usted?

No basta con vivir en un municipio golpeado por el sismo. Es el punto que más confunde y el que decide todo lo demás. El artículo 2 dice que las medidas aplican

“única y exclusivamente respecto de personas naturales o jurídicas cuya afectación directa por el sismo del 10 de agosto de 2026 haya sido acreditada por las autoridades que integran el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres, mediante los registros oficiales vigentes o los mecanismos complementarios de acreditación que se establezcan. La ausencia inicial en un registro no impedirá acreditar la afectación por otros medios verificables.”

En la práctica son dos condiciones. La primera, que su municipio esté dentro de la emergencia del Decreto 1261 de 2026 (modificado por el 1348), que cubre dieciséis departamentos, Antioquia entre ellos. La segunda, que una autoridad haya dejado constancia de que el sismo lo afectó a usted. El parágrafo 1 lo remacha: las medidas no se aplican “de manera generalizada e indiscriminada” por el solo hecho de que el municipio esté en la declaratoria.

El decreto está en revisión automática de la Corte Constitucional; mientras no haya decisión, rige. Las reglas de arrendamiento duran seis meses y las de propiedad horizontal veinticuatro, contados desde el día siguiente a su publicación en el Diario Oficial (art. 13).

Si usted es inquilino: qué lo protege

• No lo pueden sacar del inmueble durante seis meses (art. 3). Quedan suspendidas “las órdenes y diligencias de entrega, lanzamiento o restitución”, es decir, el momento en que la autoridad llega a desocupar. Vale para vivienda y para locales, con contrato vigente al 10 de agosto o con proceso ya en trámite, y también para arriendos por día o por semana. La condición es la de siempre: que usted haya acreditado la afectación.
• No le pueden subir el arriendo en esos seis meses (art. 4). El reajuste anual, sea el pactado o el del artículo 20 de la Ley 820 de 2003, se aplaza. Lo que no se le cobre ahora se reparte después en cuotas iguales entre los cánones que falten, sin intereses de mora. Tampoco caben dos reajustes en doce meses.
• Si su contrato se vencía, puede pedir seis meses más (art. 5). Aplica a los contratos que terminaban entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, y solo “cuando el arrendatario así lo requiera”: hay que pedirlo. Si prefiere irse, puede renunciar a la prórroga con un aviso escrito de ocho días.
• Lo que debe no se borra, pero se puede pagar por cuotas (art. 7). El decreto no perdona cánones (art. 3, parágrafo 2). Lo que pide es que las partes busquen un acuerdo directo. Si no lo logran dentro de los treinta días siguientes al fin de la emergencia, y usted le envió al arrendador una declaración juramentada de su situación de vulnerabilidad, los cánones atrasados se dividen en seis cuotas. El acuerdo escrito presta mérito ejecutivo: si alguno incumple, el otro puede cobrarlo directamente ante un juez.

Si usted busca un inmueble o va a arrendar uno

Los arriendos nuevos tienen tope (arts. 8 y 9), para que la escasez no dispare los precios. En vivienda que ya estaba arrendada, el canon no puede superar el último cobrado antes del sismo más el IPC del año anterior; si nunca estuvo arrendada, rige el límite del artículo 18 de la Ley 820. En locales, la misma regla o un avalúo de “renta justa de mercado”. Toda oferta publicada por inmobiliaria o portal debe llevar una declaración de cumplimiento y un soporte: avalúo catastral, avalúo comercial o el último contrato. Vigilan la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) y la alcaldía.

Lo que sigue igual, aunque haya emergencia

• El contrato no se acaba solo por el sismo, salvo que el inmueble haya quedado totalmente destruido (art. 2008, num. 1, del Código Civil). Si quedó inhabitable, usted como inquilino puede darlo por terminado: el artículo 1990 lo permite “si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada”. Para los inmuebles declarados en “Inhabitabilidad Total” o “Riesgo Inminente de Colapso”, el decreto remite a “la extinción contractual por fuerza mayor” (art. 6, num. 1).
• El arriendo se sigue debiendo (art. 2000 del Código Civil). Cambia la fecha en que se paga, no la deuda.

Si ya le llegó una demanda de restitución

La restitución es el proceso con el que el arrendador le pide al juez que le devuelvan el inmueble. Y aquí está la sorpresa: el proceso no se detiene. El artículo 3 suspende “la ejecución material de las órdenes y diligencias” de entrega; no suspende la demanda, la audiencia ni la sentencia. Su antecedente de la pandemia, el Decreto 579 de 2020, suspendía “la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo”. El de 2026 es más estrecho: el arrendador puede demandar y ganar; lo que no logra es que le entreguen el inmueble antes de los seis meses, si usted acreditó su afectación.

Eso tiene tres consecuencias bajo el artículo 384 del Código General del Proceso:

• Tiene que contestar. El juez no aplica la protección por su cuenta: usted debe pedirla y probarla dentro del traslado, que es el plazo que le dan para responder la demanda. Si guarda silencio, rige el numeral 3: “si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución”.
• Si lo demandan por no pagar, el numeral 4 le exige consignar lo que debe para que el juez lo escuche. El decreto no eliminó esa regla, pero el artículo 7 cambia qué cánones están realmente “adeudados”: los de la emergencia quedan sujetos a acuerdo o a pago por cuotas. Ese es el argumento que le corresponde construir, con la declaración juramentada y la prueba de que buscó el acuerdo.
• No hay segunda oportunidad asegurada. El proceso por mora es de única instancia, sin apelación (numeral 9). Aun así, en 2023 el Tribunal Superior de Medellín, aplicando el Decreto 579 de 2020, estudió la apelación de un local con mora de abril y mayo de 2020 y revocó la restitución (Sala Primera Civil, 27 de marzo de 2023, rad. 05360 31 03 001 2020 00170 01, M.P. José Omar Bohórquez Vidueñas). Es la decisión de un tribunal bajo otro decreto, no una regla general, pero muestra que los jueces sí tienen en cuenta el régimen de emergencia dentro del proceso ordinario.

Si usted es el propietario y también se quedó sin casa

El decreto no lo deja por fuera. La suspensión de desalojos no cubre “las diligencias que tengan por objeto la restitución de un bien inmueble que sea requerido por el arrendador para su habitación personal o la de su núcleo familiar en primer grado de consanguinidad o afinidad” (art. 3, parágrafo 1). Y la prórroga de seis meses no opera cuando usted necesita el inmueble “como consecuencia directa de la pérdida, daño o inhabitabilidad de su vivienda habitual provocada por el sismo” (art. 6, num. 2).

Además, el trámite es más corto. En tiempos normales, el propietario que necesita el inmueble para vivir debe avisar con tres meses y constituir una caución (una garantía) de seis cánones, según el artículo 22, numeral 8, de la Ley 820. Si usted es damnificado, eso se reemplaza por un aviso escrito de treinta días, acompañado de la prueba de que su vivienda quedó afectada (art. 6, parágrafo).

Cuando los dos son damnificados, entonces, prevalece el arrendador que necesita el inmueble para vivir, siempre que lo pruebe. Al inquilino le queda el subsidio de arrendamiento temporal de hasta doce meses del Decreto 1422 de 2026, que entregan las Cajas de Compensación.

Cómo se prueba que el sismo lo afectó

El artículo 2 abre tres caminos: los registros oficiales del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo (en la práctica, el Registro Único de Damnificados), los mecanismos complementarios que se establezcan y “otros medios verificables”. Sirven, por ejemplo, el acta de visita técnica de la alcaldía o del inspector de policía, el dictamen de inhabitabilidad o la constancia de albergue. Si usted es el arrendador, es la misma prueba, pero sobre su vivienda habitual.

Qué hacer, paso a paso

Si usted es inquilino damnificado:

1. Verifique que está inscrito en el Registro Único de Damnificados y pida el acta técnica de su inmueble.
2. Escríbale al arrendador diciendo qué artículo invoca, con la prueba adjunta.
3. Si ya hay proceso, conteste dentro del traslado con la acreditación. Si lo demandaron por mora, pida que los cánones de la emergencia se traten bajo el artículo 7.
4. Proponga un acuerdo de pago por escrito y guarde constancia.

Si usted es arrendador:

1. Puede demandar y seguir el proceso; lo único que espera es la entrega.
2. Si también se quedó sin vivienda, reúna la prueba y envíe el aviso de treinta días del artículo 6.
3. No reajuste el canon a un inquilino acreditado; lleve la cuenta de lo que quedó aplazado.
4. En toda oferta nueva, anexe el soporte del tope.

Si usted administra una copropiedad: convoque al consejo antes de tocar el fondo y documente cada gasto.

Si tiene un contrato o un proceso de restitución en alguno de los municipios afectados y no sabe cómo encaja en estas reglas, puede escribir por WhatsApp para revisar su caso.